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Verfasst am: 21.01.09, 13:57 Titel: Frau lebt im Haus - Verkauf möglich?
Guten Tag!!!
Mal angenommen ein Mann lebt seit 4 Jahren getrennt von meiner Ehefrau. Zwischenzeitlich gab es im Frühjahr/Sommer 2007 einen Versöhnungsversuch, das hat allerdings nicht geklappt. Der Scheidungstermin wurde jetzt auf März 2009 festgesetzt, nachdem die Frau die Scheidung immer wieder hinausgezogen hat. Das Problem ist, dass die Noch-Ehefrau in dem Haus vom Mann wohnt. Der Mann hat das Haus bereits vor der Heirat besessen und es gehört ihm alleine. Die Frau steht weder mit im Grundbuch noch hat sie ein Wohnrecht etc. Dem Mann wird nur ein Nutzungsausgleich in Höhe von ca. 500 EUR angerechnet weil sie im Haus wohnt. Jetzt hat der Mann finanzielle Schwierigkeiten und möchte SEIN Haus verkaufen. Hat er hierbei eine Möglichkeit, dass seine Frau das Haus räumen muss damit er es veräußern kann?
Wie ist die Rechtslage in diesem Fall???
Anmeldungsdatum: 07.10.2007 Beiträge: 4915 Wohnort: Bad Honnef
Verfasst am: 21.01.09, 17:51 Titel:
Bis zur Scheidung der Ehe dürfte es nicht möglich sein zu verlangen, dass die Ehefrau das Hauses räumt (§ 1361b BGB). Außerdem kann der Ehemann vor der Scheidung der Ehe, wenn die Eheleute im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben, das Haus nur mit Einverständnis der Ehefrau verkaufen, wenn es sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen darstellt (§ 1365 BGB).
Mal angenommen die Ehe wird im März geschieden. Ist es möglich, daß das Familiengericht der Frau das Haus (400 qm Wohnfläche) zuweist weil sie psychisch krank ist??
Es würde dann zwar ein Mietverhältnis bestehen, aber der Mann könnte das Haus trotzdem verkaufen, oder?
und der neue Eigentümer kann wg. Eigenbedarf den Mietvertrag kündigen?
Anmeldungsdatum: 07.10.2007 Beiträge: 4915 Wohnort: Bad Honnef
Verfasst am: 22.01.09, 22:26 Titel:
Zitat:
Mal angenommen die Ehe wird im März geschieden. Ist es möglich, daß das Familiengericht der Frau das Haus (400 qm Wohnfläche) zuweist weil sie psychisch krank ist??
Das ist möglich. Das Familiengericht könnte der Ehefrau auch einen Teil des Hauses als Wohnung zuweisen, wenn es die räumlichen Verhältnisse zulassen.
Zitat:
Es würde dann zwar ein Mietverhältnis bestehen, aber der Mann könnte das Haus trotzdem verkaufen, oder?
Ja.
Zitat:
.....und der neue Eigentümer kann wg. Eigenbedarf den Mietvertrag kündigen?
Ja, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorliegen.
§ 1365 BGB wird hier nur schwer greifen können:
1. Das Haus ist sicher nicht das ganze Vermögen. Außerdem wird es ja nicht ausgegeben (verschenkt, gestiftet etc) vondern nur umgewandelt - in Geld. Das Vermögen bleibt - und kann ggfls für Zugewinnausgleich verwendet werden. Das geht sogar besser, da der Wert des Hauses ja festgestellt wird...
2. In der Praxis ist ein Haus nach der Notariellen Beurkundung einfach verkauft. Der Notar schaut nicht nach dem § 1365 BGB ...
Das das alleinige Nutzungsrech der Ehefrau nach § 1361, welches sie gerade nutzt, verschwindet im Falle eines Verkaufes: Ein nicht mehr existierendes Nutzungsrecht des Ehemannes kann nicht mehr auf die Ehefrau übertragen werden. Ein Bleiberecht sehe ich da nicht.
Bei der Scheidung kann der Richter auch kein Eigentum von Dritten zwangsvermieten - das wäre ein unverhältnissmäßiger Eingriff in die Rechte des Dritten.
Insgesamt wäre ein Verkauf vor der Scheidung besser da ein höherer Verkaufspreis zu erzielen ist - was Im Rahmen des Zugewinnausgleiches ja auch der Ehefrau zugute kommt. Ein Auszug aus dem Haus ist ja sowieso unabwendbar, da wohl nur Käufer mit Eigenbedarf zuschlagen werden - Wer will denn einen Mieter für sein 400 m² Haus, der 500€ monatlich zahlt ...
Anmeldungsdatum: 07.10.2007 Beiträge: 4915 Wohnort: Bad Honnef
Verfasst am: 23.01.09, 13:14 Titel:
Wenn der Verkauf des Hauses nach § 1365 BGB der Zustimmung der Ehefrau bedarf, ist ein Kaufvertrag, der ohne diese Zustimmung abgeschlossen wird, unwirksam. Meines Erachtens wird jeder Notar einen verheirateten Verkäufer auf diese Rechtsfolge hinweisen.
Auch die Eigentumsübertragung wäre unwirksam. Der Gutglaubensschutz des Grundbuchs hilft nicht, da das absolute Veräußerungsverbot aus § 1365 BGB keiner Eintragung in das Grundbuch bedarf.
Wenn der Verkauf des Hauses nach § 1365 BGB der Zustimmung der Ehefrau bedarf, ist ein Kaufvertrag, der ohne diese Zustimmung abgeschlossen wird, unwirksam.
Das ist völlig richtig. Doch ob der Verkauf zustimmungsbedürftig ist läßt sich wohl nur gerichtlich klären. Denn das Haus ist nun definitiv nicht das Vermögen"im Ganzen" - er hat ja sicher noch Bargeld, Auto etc. Die Frage ist inwieweit der Begriff "im Ganzen", der ja nach der deutschen Sprache genau das Gegenteil von "in irgendwie gearteten Teilen", von Richtern als "den größeren Teil" interpretiert werden kann.
Franz Königs hat folgendes geschrieben::
Meines Erachtens wird jeder Notar einen verheirateten Verkäufer auf diese Rechtsfolge hinweisen.
Ist mir, bei den zwei Mal noch nicht passiert...
Franz Königs hat folgendes geschrieben::
da das absolute Veräußerungsverbot aus § 1365 BGB keiner Eintragung in das Grundbuch bedarf.
es ist ja ein eigeschränktes absolutes Verfügungsverbot. So muss das Haus mind. etwa 90% des Vermögens sein. Das Ganze lässt sich ja in diesem Grenzfall offensichtlich mit einem einfachen Mittel umgehen: Der Ehemann leiht sich Barmittel in der Höhe von etwa 10% des Hauswertes und Zahlt diesen Kredit nach dem Verkauf zurück. Beim Wertvergleich wird nämlich das Aktivvermögen zugrundegelegt, Schulden werden nicht abgezogen.
laut Ausgangspost ist weder der Wert des Hauses noch das Vermögen des Eigentümers insgesamt bekannt!?
Zitat:
Das das alleinige Nutzungsrech der Ehefrau nach § 1361, welches sie gerade nutzt, verschwindet im Falle eines Verkaufes
...
Bei der Scheidung kann der Richter auch kein Eigentum von Dritten zwangsvermieten - das wäre ein unverhältnissmäßiger Eingriff in die Rechte des Dritten.
...
So muss das Haus mind. etwa 90% des Vermögens sein. Das Ganze lässt sich ja in diesem Grenzfall offensichtlich mit einem einfachen Mittel umgehen: Der Ehemann leiht sich Barmittel in der Höhe von etwa 10% des Hauswertes und Zahlt diesen Kredit nach dem Verkauf zurück. Beim Wertvergleich wird nämlich das Aktivvermögen zugrundegelegt, Schulden werden nicht abgezogen.
Gelinde gesagt: 'Gewagte Thesen'!? _________________ Gruß
Peter H.
Ich will ja nicht aufsässig wirken, aber der Wert des Hauses und die Höhe des Restvermögens müssen nicht bekannt sein, da beide Szenarios abgedeckt sind:
a. Der Wert des Hauses ist weniger als der in der Rechtssprechung genannte Anteil am Gesamtvermogen von 85-90% => § 1365 BGB findet keine Anwendung da nicht das "Ganze Vermögen".
b. Der Wert des Hauses ist gleich oder höher als 85-90% des Gesamtvermögens => Aktivvermögen durch Darlehen erhöhen. Da Schulden nicht mitgezählt werden, kann der Anteil des anderen Vermögens einfach wieder über die 10-15%-Grenze gebracht werden. Somit haben wir wieder Fall a.
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