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Verfasst am: 01.02.09, 12:14 Titel: Kündigung wegen Eigenbedarf
Hallo zusammen,
Ende November hat uns der Vermieter nach 8 Jahren Mietzeit eines Einfamilienhauses den Vertrag wegen Eigenbedarf zum 30.04.09 gekündigt. Die Kündigung war als ordentliche Kündigung tituliert. Angaben wer einzieht und warum unbedingt unser Wohnraum benötigt wird waren nicht angegeben. Lediglich wurde auf ein ungenanntes Familienmitglied hingewiesen. Wir sind 4 personen, zwei Erwachsene, zwei Kinder in Ausbildung. Durch Zufall haben wir nun erfahren das die 25 j. kinderloseTochter des Vermieters mit ihrem Partner einziehen möchte. Für uns erweist es sich schwieriger als erwartet ein geeignetes Mietobjekt zu finden. In Frage kommende Angebote sind nur mit erheblichen Kosten verbunden. Grundsätzlich würden wir die Kündigung akzeptieren unter der Voraussetzung, dass sich der Vermieter an den Kosten beteiligt.
Wir gehen wir hier am besten vor?`?`
Warum sollte sich der VM an den Umzugskosten beteilligen? Damit hat er nichts zu tun. Es gehört zu den "Gefahren" eines Mieters gekündigt zu werden.
Meines Wissens reicht es für eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter schreibt: Ich (oder ein Familienmitglid) möchte nun selbst in meinem Haus wohnen". Suchen im Forum hat als Grundlage dafür § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergeben.
Ich habe auch schon öfter gelesen, dass es nicht Sache des (Noch-) Mieters ist, darüber zu bestimmen, wieviel Platz demjenigen zusteht, der in das Objekt einziehen wird.
Edit: Habe nochwas gefunden. Zitat des Mitgliedes Strider:
Zitat:
"Es darf auch kein Gericht darüber befinden wieviel Raum der VM für sich oder seine Familienangehörigen beansprucht. So sagt es das Bundesverfassungsgericht."
Und, Zitat des Mitgliedes RM:
Zitat:
"Die Behauptung:
"Nicht ausreichend ist:
der bloße Wunsch des Vermieters die Wohnung zu nutzen,
die Nutzung für das Kind, wenn dieses in der Wohnung überzogen großzügig wohnen soll"
ist mit den Ausführungen des Verfassungsgerichts in der Entscheidung BVerfG, 1 BvR 29/99 vom 20.5.1999, http://www.bverfg.de/ nicht vereinbar. Im Abs. 15 führt das Gericht aus:
"Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung umfaßt deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis (vgl. BVerfGE 81, 29 <33>). Das haben die Zivilgerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 <373 f.>). Diese Befugnis umfaßt auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlaß für eine Eigenbedarfskündigung sein soll.
Folgt man dem Verfassungsgericht, ist die Entscheidung des Vermieters zur Eigennutzung der Mietsache in keiner Weise überprüfbar. "Ich will" ist damit eine formal ausreichende Begründung für einen Eigenbedarfskündigung. Die Kündigung ist also grundsätzlich immer wirksam, wenn die Bedafsperson zum Kreis der begünstigten Personen zählt."
_________________ ______________________________________________
habe keine
Verfasst am: 01.02.09, 20:02 Titel: Re: Kündigung wegen Eigenbedarf
Thorsten71 hat folgendes geschrieben::
Wir gehen wir hier am besten vor?`?`
Kleiner Hinweis: laut Forenregeln ist individuelle Rechtsberatung in einem konkreten Fall nicht erlaubt. Aber ich bin kein Jurist, und habe auch nur ein paar allgemeine Tipps:
Zuerst würde ich auf jeden Fall mit dem Vermieter reden. Freundlich darauf hinweisen, dass die Kündigung so ja wohl nicht ginge, denn
- nach 8 vollen Jahren Mietzeit beträgt die Kündigungsfrist 9 Monate - eine Ende November zugestellte Kündigung hätte also zum 31.08.2009 erfolgen müssen (glaub ich)
- Gründe für die Kündigung müssen ausführlich dargestellt werden - also die einziehende Person muss genannt werden und es muss dargestellt werden, warum sie die Wohnung benötigt
Aber natürlich könnte der Vermieter gern neu kündigen, dann aber fristgemäß (wenn man also bis zum 6.2. mit dem Gespräch wartet, kann er frühstens zum 30.11.09 kündigen) und mit Begründung. Man würde dann anhand der Begründung entscheiden, ob man Widerspruch einlegen will, und dem VM bis zum 30.9 Bescheid geben.
Wenn der VM das verdaut hat, erwähnen, dass man trotzdem ausziehen würde, aber das sei mit folgenden Kosten verbunden (Makler = xxx EUR, Umzug = YYY EUR, höhere Miete für die Zeit bis zu dem Tag, wo man rechtmäßig ausziehen würde (30.11.)= ZZZ EUR, und man braucht ja auch neue Teppiche und Gardinen ..... ) Und ob der Vermieter das denn übernehmen würde. Die Summe liegt am Verhandlungsgeschick des Mieters.
Übrigens - wenn der VM in seinem Schreiben nicht auf die Möglichkeit des Widerspruchs hingewiesen hat, kann man auch noch im Räumungsverfahren widersprechen. Aber man muss es natürlich nicht bis dahin kommen lassen.
Meines Wissens reicht es für eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter schreibt: Ich (oder ein Familienmitglid) möchte nun selbst in meinem Haus wohnen". Suchen im Forum hat als Grundlage dafür § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergeben.
Schon - aber einen Absatz später heisst es:
Zitat:
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Und einfach nur "wegen Eigenbedarf" reicht i.d.R. nicht. Sinn dieser Regelung ist es nun mal, dem Mieter die Chance zu geben abzuschätzen, ob ein Widerspruch sinnvoll wäre. Also müssen schon ein paar Details mehr her.
Verfasst am: 01.02.09, 20:09 Titel: Re: Kündigung wegen Eigenbedarf
jelly hat folgendes geschrieben::
- Gründe für die Kündigung müssen ausführlich dargestellt werden - also die einziehende Person muss genannt werden und es muss dargestellt werden, warum sie die Wohnung benötigt
In welchem Gesetz steht das? _________________ ______________________________________________
habe keine
Meines Wissens reicht es für eine Eigenbedarfskündigung, wenn der Vermieter schreibt: Ich (oder ein Familienmitglid) möchte nun selbst in meinem Haus wohnen". Suchen im Forum hat als Grundlage dafür § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ergeben.
Schon - aber einen Absatz später heisst es:
Zitat:
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Und einfach nur "wegen Eigenbedarf" reicht i.d.R. nicht. Sinn dieser Regelung ist es nun mal, dem Mieter die Chance zu geben abzuschätzen, ob ein Widerspruch sinnvoll wäre. Also müssen schon ein paar Details mehr her.
Die Antwort steht oben im Zitat von RM:
Zitat:
"Die grundrechtliche Eigentumsverbürgung umfaßt deshalb auch die Befugnis, den Eigentumsgegenstand selbst zu nutzen. Mit der Vermietung begibt sich der Eigentümer nicht endgültig dieser Befugnis (vgl. BVerfGE 81, 29 <33>). Das haben die Zivilgerichte zu berücksichtigen, wenn sie in Anwendung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB über eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung zu urteilen haben. Sie müssen die Entscheidung des Eigentümers über seinen Wohnbedarf grundsätzlich achten (vgl. BVerfGE 79, 292 <303 ff.>). Denn es unterliegt der alleinigen, sich aus dem Eigentumsgrundrecht ergebenden Befugnis des Vermieters zu bestimmen, welchen Wohnbedarf er für sich und seine Angehörigen als angemessen ansieht (vgl. BVerfGE 68, 361 <373 f.>). Diese Befugnis umfaßt auch die Entscheidung darüber, von welchem Zeitpunkt an dieser Bedarf Anlaß für eine Eigenbedarfskündigung sein soll.
_________________ ______________________________________________
habe keine
Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.
Hier ist mal §573:
Zitat:
§ 573
Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
I. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
II. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
III. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Ich verstehe das so, dass er angeben muss, ob er wegen dem berechtigten Grund I, Grund II oder Grund III kündigt. _________________ ______________________________________________
habe keine
Um jetzt nicht ebenfalls exzessiv zu zitieren und 3 Beiträge zur Äußerung von 2 Gedanken zu verbraten, nur ganz kurz: dass ausführlich zu begründen ist, steht wörtlich in keinem Gesetz, ist jedoch in der Praxis so allgemein akzeptiert. Aber wenn man glaubt, ein "ich kündige wegen Eigenbedarf" reicht aus, darf man natürlich als Mieter auch solch eine Kündigung akzeptieren. Oder als Vermieter mit dieser Begründung kündigen und sich dann ggf. vom Richter eines Besseren belehren lassen.
Vielleicht kann man aber vorher auch mal nach "eigenbedarf" googeln und sich den zweiten Link (Focus) durchlesen - Stichpunkt "wo Vermieter Fehler machen". Wenn das nicht reicht, kann man auch den dritten Link (Abschnitt "Schriftliche Begründung") oder den ersten (S. 7) durchlesen. Oder sich vom Anwalt des Vertrauens beraten lassen.
Ende November hat uns der Vermieter nach 8 Jahren Mietzeit eines Einfamilienhauses den Vertrag wegen Eigenbedarf zum 30.04.09 gekündigt. ....Lediglich wurde auf ein ungenanntes Familienmitglied hingewiesen...
dass ausführlich zu begründen ist, steht wörtlich in keinem Gesetz, ist jedoch in der Praxis so allgemein akzeptiert.
Das o. g. Urteil des BVG verstehe ich da aber anders.
jelly hat folgendes geschrieben::
Vielleicht kann man aber vorher auch mal nach "eigenbedarf" googeln und sich den zweiten Link (Focus) durchlesen .
Der Focus Bericht sagt aber doch, dass der VM es leicht hat, für ein Kind (oder Geschwister, oder Eltern) auf Grund von Eigenbedarf zu kündigen. Trotz berechtiger Eigenbedarfskündigung kann nur derjenige bleiben, für den der Auszug eine besondere Härte darstellen würde. Es reicht nicht, dass ein Umzug teuer und unbequem wäre. _________________ ______________________________________________
habe keine
Das o. g. Urteil des BVG verstehe ich da aber anders.
Ich nicht. Kann schon sein, dass ein "ich will da einziehen" ausreicht. Das BVerfG hat aber nicht gesagt, dass die Begründung völlig weggelassen werden kann - mit "ich will" ist die Person, die einziehen will, ja klar bezeichnet.
Claudia S. hat folgendes geschrieben::
Der Focus Bericht sagt aber doch, dass der VM es leicht hat, für ein Kind (oder Geschwister, oder Eltern) auf Grund von Eigenbedarf zu kündigen. Trotz berechtiger Eigenbedarfskündigung kann nur derjenige bleiben, für den der Auszug eine besondere Härte darstellen würde. Es reicht nicht, dass ein Umzug teuer und unbequem wäre.
Richtig. Aber hier wurde eben nicht für ein Kind (oder Geschwister, oder Eltern) gekündigt, sondern für ein ungenanntes Familienmitglied. Könnte also theoretisch auch ein Neffe dritten Grades sein, der nicht automatisch zum Kreis der begünstigten Personen zählt.
Davon mal abgesehen stimmt die Kündigungsfrist trotzdem nicht. Der VM müsste also nochmal, mit der richtigen Frist kündigen - und wenn er dann noch schreibt, dass die Wohnung für die Tochter Helga Müller ist, die bisher noch bei den Eltern wohnt aber jetzt mit ihrem Partner Hans Meier einen eigenen Hausstand gründen will, hat der Mieter wohl kaum Chancen, dort wohnen zu bleiben. Aber da der VM eben aktuell nicht formgerecht gekündigt hat, ist er vielleicht - um Zeit zu sparen - bereit, dem Mieter finanziell entgegen zu kommen. Oder er kündigt halt ordnungsgemäß, wartet ab und dann darf der Mieter einfach gehen - und muss u.U. sogar noch die Schönheitsreparaturen machen.
Es sei denn, der Mieter hat Gründe, die den Umzug für ihn zu einer besonderen Härte machen würden - z.B. Kinder, die kurz vor der Prüfung stehen, eine hochschwangere Frau, große Schwierigkeiten, eine angemessene Ersatzwohnung zu finden .... Aber das schiebt nur den Auszugszeitpunkt hinaus, verhindert den Auszug aber nicht vollständig.
Anmeldungsdatum: 21.11.2005 Beiträge: 11363 Wohnort: This world is not my home - I'm only passing through!
Verfasst am: 01.02.09, 23:37 Titel:
jelly hat folgendes geschrieben::
Es sei denn, der Mieter hat Gründe, die den Umzug für ihn zu einer besonderen Härte machen würden - z.B. Kinder, die kurz vor der Prüfung stehen, eine hochschwangere Frau
Diese Gründe (insbesondere der letztgenannte) dürften bei einer neunmonatigen Kündigungsfrist wohl kaum zum tragen kommen. _________________ Das Denken ist zwar allen Menschen erlaubt, aber vielen bleibt es erspart. Sapere Aude!(Kant)
Davon mal abgesehen stimmt die Kündigungsfrist trotzdem nicht. Der VM müsste also nochmal, mit der richtigen Frist kündigen -
Nein. Das muss er nicht. Die Kündigung wird ganz einfach zum nächst möglichen Termin wirksam. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
@Karsten
Stimmt, wenn sie formell wirksam ist. Für Eigenbedarf muss m.W. die Person genannt werden, die einziehen soll.
Inwiefern das nun zutrifft, kann nur der Fragesteller sagen.
Ich würde einfach mal dazu raten, die Kündigung anwaltlich prüfen zu lassen, um auf der sicheren Seite zu sein, da es ja auch um etwas geht, vielleicht mal was investieren. _________________ Grüße
Susanne
Das Gute gehört in die Mitte sprach der Teufel und setzte sich zwischen die Anwälte [Shakespeare (Heinrich IV, 6. Akt)]
Da stimme ich zu. Der Vermieter wird zumindest angeben müssen, wer da eigentlich einziehen soll. Weitere Erläuterungen sind allerdings nur im Hinblick auf einen möglichen Widerspruch und die dann folgende Abwägung der Interessen wichtig. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
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