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Das ist die alte gesetzliche Regelung, die 2001 abgeschafft wurde. Spielt jetzt keine Rolle mehr, auch wenns im alten Vertrag so drin steht. Der Mieter kann mit 3-Monats-Frist kündigen. Ausnahme: Es ist ein zeitlich begrenzter Kündigungsverzicht ausdrücklich vereinbart worden (max 4 Jahre ab Mietbeginn möglich). Das muss dann aber anders formuliert werden.
Was ist schon normal? Viele Vermieter werden es als unausgewogen empfinden, dass nur noch sie bei Kündigungen an längere Fristen plus Begründung eines "berechtigten Interesses" gebunden sind, die Mieter aber nicht.
Ein Mietverhältnis, bei dem nicht von vornherein ein Vertragsende vereinbart worden ist, läuft auf unbestimmte Zeit. Beendet wird ein derartiges Mietverhältnis wenn es vom Mieter oder Vermieter gekündigt wird und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Ausnahme die fristlose Kündigung bei schweren Vertragsverstößen einer der Vertragsparteien. Ein vertraglicher Ausschluss der Kündigung bei einem Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit ist unwirksam weil es dem Wesen des Mietvertrages widerspricht.(LG Karlsruhe WM 79, 192)
Will der Mieter das Mietverhältnis kündigen, muss er hierzu keine weitere Begründung anführen. (Kündigungsfrist immer 3 Monate) Der Vermieter dagegen darf nur kündigen wenn er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, d.h. ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.
Ausnahme der Mieter und Vermieter wohnen in einem Zweifamilienhaus. Dort kann der Vermieter auch kündigen ohne einen besonderen Grund angeben zu müssen. Für Ihn ist die gesetzl. Kündigungsfrist 6 ,9,12 Monate.
Am 10.3.2004 hat der Bundesgerichtshof sich dazu geäußert, welche Kündigungsfrist für einen vor dem 1.9.2001 geschlossenen Mietvertrag gilt. Das Besondere: Die Kündigungsfrist stand nicht mitten im Vertragstext, sondern nur klein gedruckt in einer Fußnote unten auf einer Seite.
Zusätzlich war dort nicht nur der alte Gesetzestext mit den alten Kündigungsfristen wiederholt, sondern auch noch der alte Kündigungsparagraf (§ 565 Abs. 2 BGB) genant. Bisher war umstritten, ob die alten, längeren Kündigungsfristen gelten oder die neuen, mieterfreundlich verkürzten Fristen, wenn der alte Kündigungsparagraf mit abgedruckt war.
Eine Fußnote im Vertrag gilt die alte Kündigungsfrist
Das Urteil des Bundesgerichtshofs fiel eindeutig vermieterfreundlich aus: Obwohl der alte Kündigungsparagraf genannt wurde und das auch noch lediglich in einer Fußnote, muss sich der Mieter - und natürlich auch der Vermieter - an die alten, längeren Kündigungsfristen halten.
Ein Vermieter aus Bochum erkämpfte sich dieses Grundsatz-Urteil. In seinem Mietvertrag hatte er sich für einen Mietvertrag von unbestimmter Dauer entschieden. Wortwörtlich stand dort:
Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann mit gesetzlicher Frist (1) gekündigt werden.
Kleingedrucktes reicht schon für eine vermietergünstige Kündigungsfrist
Ganz unten auf der Seite wurde erläutert, für was die "1" in der Vertragsklausel stand. Kleingedruckt war dort Folgendes zu lesen:
Die gesetzliche Kündigungsfrist gemäß § 565 BGB beträgt bei einem Mietverhältnis über Wohnraum 3 Monate; sie verlängert sich nach 5, 8 und 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate.
Cleverer Mieter kündigte doppelt und verlor dennoch den Prozess
Der Mieter hatte seinen über 10 Jahre bestehenden Mietvertrag am 7.3.2001 gekündigt. Weil dort noch das alte Mietrecht galt, musste er die Kündigungsfrist von 1 Jahr einhalten. Als dann 6 Monate später das neue Mietrecht in Kraft trat, kündigte er nochmals. Dieses Mal mit der kurzen 3-Monatsfrist.
Doch damit kam er nicht durch! Zwar steht in dem neuen § 573 c Abs. 4 BGB, das eine Kündigungsfrist, die von den neuen, mieterfreundlichen Kündigungsfristen abweicht, unwirksam ist.
Eine Klausel reicht schon, um sich auf die alten Fristen berufen zu können
Allerdings steht in einer Übergangsregelung zum neuen Mietrecht, dass dieser Unwirksamkeits-Paragraf nur gilt, wenn die Kündigungsfristen nach dem 1.9.2001 per Vertrag vereinbart wurden.
Stammt Ihre mietvertragliche Regelung also aus der Zeit vor dem 1.9.2001 und wird dort der alte Text wortwörtlich oder sinngemäß wiederholt, reicht das schon, um sich auf die alten Kündigungsfristen berufen zu können. Selbst wenn das in einer Klausel statt in einer Individualvereinbarung steht.
Der Mieter meinte, die Fußnote bei der Kündigungsfrist in seinem Vertrag sei lediglich ein informationeller Hinweis, aber noch keine Vereinbarung. Falsch gedacht: Das reicht schon, damit die alten Kündigungsfristen gelten (BGH, Urteil v. 10.3.2004 - VIII ZR 64/03).
Der Vermieter-Tipp:
Der Gesetzgeber plant, die Übergangsregelung zu ändern. Künftig sollten Sie sich nur noch dann auf die alten Kündigungsfristen berufen dürfen, wenn Sie die in Ihrem Mietvertrag individualvertraglich vereinbart haben.
Für Mietverträge, die vor dem 01.09.2001 geschlossen wurden, gilt die Neuregelung gemäß Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB dann nicht, wenn in diesen eine eigenständige Fristenregelung vereinbart ist d.h. die Kündigungsfristen ausdrücklich noch mal im Mietvertrag stehen.
Werners Zitatenschatz trägt zu diesem Punkt vielleicht etwas zur Verwirrung bei, da überholt. Nach dem zitierten BGH-Urteil VIII ZR 64/03 vom 10.03.2004 hat der Gesetzgeber im Mietersinne nochmal nachgebessert, und zwar durch Veränderung des BGB-Einführungsgesetzes Art. 229, § 3 Abs. 10.
Nach dem am 1. Juni 2005 in Kraft getretenen Gesetz über Kündigungsfristen für so genannte Altmietverträge (Wohnraum), gilt die kurze, dreimonatige Frist für Kündigungen durch den Mieter auch für Altmietverträge, in denen die bis zum 1.9.2001 geltenden Kündigungsfristen formularmäßig vereinbart worden waren. Lediglich alte Individualabreden aus der Zeit vor dem 01.09.2001 gelten weiter.
Der nachgebesserte Art. 229 § 3 Abs. 10 des BGB-Einführungsgesetzes lautet seit dem:
Zitat:
(10) § 573c Abs. 4 des Bürgerlichen Gesetzbuchs ist nicht anzuwenden, wenn die Kündigungsfristen vor dem 1. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Für Kündigungen, die ab dem 1. Juni 2005 zugehen, gilt dies nicht, wenn die Kündigungsfristen des § 565 Abs. 2 Satz 1 und 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbart worden sind.
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