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[Kizura]

Hallo,

ich hoffe, es gelingt mir meine Fragen so zu formulieren, dass es den Forenregeln entspricht:

1) Hat ein Nachmieter das Recht, auf einem allgemeinen Übergabeprotokoll-Vordruck mit i. A. (anstelle des Vermieters) die Übergabe der Wohnung zu bestätigen?

2) Angenommen, auf einem 2 Jahre alten, korrekt verlegten Laminatfußboden befinden sich Nutzungserscheinungen durch Haustierhaltung. Können diese bei Auszug aus der Mietwohnung als normale Abnutzung geltend gemacht werden?

3) Angenommen, ein allgemeines Übergabeprotokoll (als Vordruck) ist bei Einzug in die Wohnung spärlich bis unzureichend vom Vermieter ausgefüllt u. unterschrieben wurden. Kann dieser Sachverhalt als "Formfehler" betrachtet werden? Beispielsweise fehlen Angaben über bereits vorhandene Einrichtungsgegenstände, Schlüsselsätze oder Art der Wärmezulieferung.

4) Welche Partei liegt in der Beweislast, im Falle des Fehlens eines Einzugs-Übergabeprotokolls? Beispielsweise bemängelt der Vermieter bei Auszug des Mieters einen Schaden, der bereits bei Einzug des Mieters vorhanden war, jedoch NICHT schriftlich festgehalten wurde.

5) Angenommen, das Beispiel in Punkt 4 tritt ein und der Vermieter bemängelt Schäden, die jedoch schon bei Einzug des Mieters in die Wohnung vorhanden waren. Kann der Mieter in diesem Falle postum eine Gegendarstellung verfassen, die er beispielsweise von damaligen Zeugen bestätigen lassen kann - wäre eine solche Gegendarstellung vor einem Gericht zulässig?

6) Angenommen, ein Nachmieter möchte einen Bodenbelag in einem Raum durch ein qualitativ höherwertigen ausgetauscht haben. Hat der Nachmieter das Recht dem Vormieter die Kosten für das Material in Rechnung zu stellen bzw. einen angemessenen Betrag?

7) Angenommen, ein Mieter kündigt am 30.11. sein Mietverhältnis fristgerecht zum 28.02. des folgenden Jahres. Noch im Dezember erfragt der Mieter beim Vermieter ob das Mietverhältnis bereits am 31.01. beendet und ihm die Miete für Februar erlassen werden könnte. Ist dies reine Kulanzsache des Vermieters?

Vielen Dank schon einmal im Voraus!

Viele Grüße
Kizura

[Karsten]

1. Wenn er tatsächlich im Auftrag des Vermieters handelt, dann schon. Allerdings sollte sich der Mieter dafür eine Vollmacht vorlegen lassen, denn die Unwirksamkeit der Unterschrift wird für ihn zum Bumerang, wenn er sich später darauf berufen will.

2. Das ist denkbar, wenn für die Haustierhaltung eine ausdrückliche Genehmigung des Vermieters vorliegt und diese 'Spuren' ihrerseits nur durch die 'normale' Bewegung des Tieres und nicht etwa durch etwas Ähnliches wie Rumkauen auf den Dielenbrettern, Krallenwetzen oder Draufpinkeln verursacht sind.

3. Das Mietrecht kennt gar kein Ãœbergabeprotokoll. Das ist eine rein freiwillige Sache, die man auch einfach sein lassen kann. Einen Zwang zur Unterschrift gibt es erst recht nicht.

4. Wie bei jedem Schadenersatzanspruch der Geschädigte. Allerdings braucht es dafür keiner Filmaufzeichnungen. Schon die schlichte Tatsache, dass ein Schaden jahrelang vom Mieter nicht angezeigt wurde kann als Beweis 'prima facie' schon mal die Waage der Justizia gegen ihn in Bewegung setzen.

5. Das wäre zulässig. Ist aber keine Garantie.

6. Vor- und Nachmieter haben miteinander rechtlich gar nichts zu tun. 'Rechte' hat keiner von beiden. Schon gar nicht können sie Absprachen zu Lasten Dritter, also des Vermieters, treffen. Wenn der Nachmieter irgendwas will, hat er sich an seinen Vertragspartner, den Vermieter zu wenden.

7. Ja. Sofern es dazu keine anderslautenden Vereinbarungen gibt.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[maconaut]

[Strider]

Nee, das muss schon vereinbart sein. In einen BGH Urteil heisst es ja auch, das wenn es keine Vereinbarung gibt, man im Einzelfall schauen muss ob der VM die Genehmigung verweigern kann bzw. geben muss. Da ist kein Automatismus drin.

[Karsten]

Eine ausdrückliche Genehmigung ist dann nötig, wenn das so (wirksam) vereinbart wurde.
Ich würde aber in dem Fall die These wagen, dass der Vermieter mit seiner Genehmigung z.B. einer Hundehaltung auch implizit anerkennt, dass dann eine erhöhte Abnutzung stattfindet und dann auch nicht mehr als 'vertragswidrige' Nutzung geltend gemacht werden kann.
- Vor langer Zeit habe ich mal en passant sowas gelesen. Ich such da aber nochmal. Vielleicht war das im Sachsenspiegel...

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Doch nicht der Sachsenspiegel, sondern z.B. das
Amtsgericht Berlin-Köpenick (Az.: 8 C 126/9
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[Kizura]

Hi,

vielen Dank für die fixen Antworten! Doch ich verstehe einige nicht. So zum Beispiel:

1) Angenommen, es existiert keine Vollmacht durch den Vermieter, sondern eine rein mündliche Absprache zwischen Vermieter und Nachmieter. Wird das vom Nachmieter unterschriebene Protokoll dadurch unwirksam? Es wäre doch in dem Falle unfair, wenn der Vermieter es ihm postum ausstellen würde - wäre dies nicht reine Schikane?

2) Das bedeutet, ist nachweislich festzustellen, dass ein Haustier den Bodenbelag massiv beschädigt hat, so haftet in dem Falle der Mieter? Angenommen, es ist nicht mehr feststellbar, ob dieser Mangel durch normale Abnutzung oder durch das Haustier entstand, wie kann dies geregelt werden?

3) Wenn es keinen Zwang zur Unterschrift gibt, gibt es dann trotzdem ein Recht dieses Protokoll anzufechten - sprich: wenn der Mieter nicht einverstanden ist mit den darin angesprochenen Punkten, kann er das bereits unterschriebene Protokoll anfechten?

Es muss doch auch im Falle einer solchen Situation ein Gesetz geben, was dort greift.

5) Bedeutet dies, dass sowohl Protokoll, wie auch Stellungnahme gleichwertig vor einem Gericht zulässig wären?

6) Sind denn grundsätzlich alle Mietsachen AUSSCHLIESSLICH zwischen Vermieter und Mieter zu klären? Wären zum Beispiel mündliche Absprachen zwischen Nachmieter und Mieter, was den Zustand der Mietsache betrifft, überhaupt zulässig?

7) Darf der Vermieter diese Bitte ausschlagen?

Grüße
Kizura

[jelly]

[Karsten]

[jelly]

[Kizura]

Nochmal zu Punkt

1) Das Problem, was ich hier anspreche, liegt eigentlich anders begründet. Ich versuch den Sachverhalt zu schildern, so neutral wie es mir möglich ist:

Fiktiver Fall:
- es existert kein vollständiges Protokoll von der Übergabe der Wohnung vom Vermieter zum Mieter
- Nach der Kündigung des Mieters: Nachmieter und Vermieter sprechen sich ab (mdl.) --> die Übergabe der Mietsache soll zwischen Mieter und Nachmieter erfolgen, Vermieter ist nicht anwesend
- Nachmieter unterschreibt das Übergabeprotokoll i. A., nachdem dieser Mängel aufgeführt hat, die bereits vor Einzug des Mieters existierten
- Mieter unterschreibt ebenfalls, aber in einem Schockzustand über die plötzlichen Mängel, die er zu seinen Lasten beheben soll

Wie wäre die Rechtlage in diesen Fall, angenommen der Mieter fechtet das bereits von ihm unterschrieben Übernahmeprotokoll an? Würden Zeugen etwas nützen, sofern sie persönlich bei der damaligen Übernahme der Wohnung anwesend waren? Oder liefe dies gar auf ein Aussage-gegen-Aussage-Verfahren hinaus? Bloß, wer läge in diesem Fall dann in der Beweislast?

2) Angenommen, das Laminat befindet sich in der Diele, d. h. auf der Hauptverkehrsflächen der Mietsache. Wäre in dem Falle eine "natürliche Abnutzung" gerechtfertigt? Oder gäbe es hier noch immer die Einschränkung, das in eben jener Diele auch Haustiere gehalten wurden?

6) Kennt jemand zufällig ein Gerichtsurteil, das einen ähnlichen Fall beschreibt? Es muss doch auch zur Sicherheit des Mieters vor der Wilkühr beider anderer Parteien (Nachmieter u. Vermieter) eine Regelung möglich sein. Denn sieht sich der Mieter in dem Fall als Opfer - Nachmieter und Vermieter sprechen sich ab, ohne den Mieter zu informieren.

[Karsten]

@jelly:
Wenn es wirklich einen Auftrag gab, die wohnung abzunehmen, dann wird die Unterschrift des Beauftragten auch Wirksamkeit haben. Bei Mitarbeitern einer Hausverwaltung wird der Mieter auch guten Glaubens davon ausgehen können, dass die Unterschriftsbefugt sind.
Da wird wahrscheinlich schon das Vertragsverhältnis zwischen Verwaltung und Vermieter den Richter überzeugen.

Wenn der Nachmieter die Beauftragung nur vorgetäuscht hätte, dann wäre es evenutell der Nachmieter, der hier Schadenersatz anmelden könnte, den Vermieter würde aber die Unterschrift dieses Hochstaplers zu gar nichts verpflichten und ihm auch keine Rechte nehmen. Er wird keine Nachteile dadurch haben.
Beim Mieter fällt mir aber auch kein Schaden ein, den er durch das unwirksame Protokoll erleiden sollte, denn wenn er irgendwelche Verpflichtungen eingegangen ist, bleibt das auch für ihn wirkungslos.
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[Kizura]

Annahme: Vermieter (in dem Falle KEIN UNTERNEHMEN, sondern eine private Person) und der Nachmieter kennen und vertrauen sich. Der Mieter, der sich noch immer als Opfer sieht, hat KEIN Vertrauen mehr zum Vermieter, aufgrund vorhergehender Ereignisse. Das dies alles noch kein Grund für dich Nichtigkeit der i. A. Unterschrift darstellt, ist jedem in diesem Fall bewusst.

Aber die Fakten lauten:

- es existiert keine Vollmacht, die den Nachmieter zur Unterschrift berechtigt
- durch die Verdrehung der Tatsachen des Vermieters und des Nachmieters (Mängel waren vor Mietbeginn bereits vorhanden), sah sich der Mieter zur Unterschrift genötigt
- Mieter möchte gegen diese ihm wiederfahrende Ungerechtigkeit vorgehen und von der Zustimmung (z. B. Irrtum?) durch die Unterschrift zurücktreten

Ich weiß, es ist ein sehr spezieller Fall. Aber rein hypothetisch - wäre hier ein Ausweg für den Mieter möglich?

[ralph12345]

Zu 1)
Wenn ein Nachmieter dem Mieter bescheinigt, daß die Wohnung in Ordnung ist und der Vermieter stellt aber später einen Schaden fest, für den der Mieter schadenersatzpflichtig ist, dann nützt dem Mieter das Protokoll mit dem Nachmieter erstmal gar nichts. Er ist dann in der Pflicht, zu beweisen, daß der Nachmeiter tatsächlich im Auftrag des Vormieters gehandelt hat. Ansonsten zahlt den Schaden der Vormieter.

Dann könnte man auf die Idee kommen, daß der Nachmieter mit der fälschlicherweise i.A. gegebenen Unterschrift schadenersatzpflichtig gegenüber dem Mieter ist, das muß der Vormieter aber gegenüber dem Nachmeiter einklagen. Wobei ich nicht glaube, daß der Nachmieter haftbar gemacht werden kann für einen Schaden, den derjenige verursacht hat, der ihn haftbar machen will.

[Karsten]

Der Schockzustand des Mieters wird wohl eher nichts an dem tatsächlichen Zustand des Bodens ändern. Die Schadenersatzpflicht des Mieters entsteht durch den Schaden, nicht durch seine Unterschrift. Die verhindert nur, dass er später behauptet, dafür gar nicht verantwortlich zu sein. Wenn er zum Zeitpunkt der Unterschrift wirklich unzurechnungsfähig war, dann wird er eben ohne seine Unterschrift haftbar gemacht.

Vor dem Zivilrichter ist jede Partei für den Beweis der vor ihr zu ihren Gunsten gemachten Aussagen selbst beweispflichtig. "Aussage-gegen-Aussage" hat es als Rechtsfindungsprinzip noch nie gegeben. Das ist ein altes Märchen. Der Richter entscheidet in freier Beweiswürdigung. Wenn er also der Meinung ist, der eine Zeuge auf der einen Seite sei vertrauenwürdiger als die fünfzehn Zeugen auf der Anderen, dann wird er danach entscheiden.

Wenn es über die Frage, ob hier noch von normaler oder schon von außerordentliche Abnutzung gesprochen werden muss, keine Einigkeit gibt, wird in der Regel vom Gericht ein Gutachter beauftragt, dazu Näheres herauszufinden.

Worüber haben sich denn die beiden 'abgesprochen'?
Wenn tatsächlich Verdrehungen vorlagen, dann unterschreibe ich doch erst recht nicht.
Die Schäden waren da. Und mehr hat der Nachmieter wohl auch nicht in das Protokoll geschrieben.
Was genau hat denn der Mieter unterschrieben? Eine Anerkenntnis, dass er die Schäden verursacht hat, oder nur, dass es sie gibt?
Worüber hat sich denn der Mieter 'geirrt'?
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Kizura]

Wenn jemand unzurechungsfähig ist, und in dem Zustand eine Sache unterschreibt und damit bestätigt, kann er nicht haftbar gemacht werden - aber das ist ja nicht Thema. Aber der Schockzustand wurde hervorgerufen durch die, ich sage es mal so salopp, Überrumpelung des Mieters durch den Nachmieter und den Vermieter (der zuvor schon des Öfteren in der Mietwohnung war und NIE einen dieser Mängel dem Mieter angezeigt hat).

Kann der Mieter denn auf eine Unterschrift vom Vermieter bestehen? Denn ist doch das Mietverhältnis grundsätzlich zwischen Vermieter und Mieter zustande gekommen und NICHT zwischen Mieter und Nachmieter. Würde das nicht bedeuten, das auch die Übergabe der Wohnung nicht durch den Nachmieter hätte erfolgen dürfen?

Edit:
@Karsten: Nun, sagen wir, in diesem Standard-Übergabeprotokoll-Formular steht die Klausel "Beanstandungen: ..." und "Der Vermieter verpflichtet sich, die folgenden Arbeiten bis zum .... auszuführen: ..."
Also es steht dort natürlich nicht, das der Mieter die Schäden verursacht hat, aber auch nicht das Gegenteil. Es ist eine Feststellung des Zustandes bei der 'Übergabe'.
Der Mieter 'irrte' sich in dem Moment, wo er die Unterschrift unter dieses Formular setzte, weil, sagen wir mal, er sich die Mängel nach Normalisierung seines Schockzustanden noch einmal hat durch den Kopf gehen lassen und stellte dann fest, das der Großteil der obigen Beanstandungen nicht auf seinem Mist gewachsen sind.