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Verfasst am: 07.03.09, 16:29 Titel: Nachträglich erhobene NK ungültig, da nicht im Mietvertrag?
Vor 2 Jahren erhob Vermieter V neu dazugekommene Nebenkosten
Lleitungswasser.Hagel,Sturmversicherung) mit damaliger Akzeptanz des Mieters M.
Die NK-Abrechnung 2006 und 2007 wurden anstandslos per Ãœberweisung bezahlt.
Jetzt stellt sich der Mieter auf den Standpunkt, nur der Wortlaut des Mietvertrages,
in dem der Posten noch nicht stand, habe Geltung.
Er geht sogar soweit, dass er die prozentuale Aufteilung in Frage stellt,
zb bei den Müllgebühren, die seit Jahrzehnten 50%/50% geteilt werden.
Er meint jetzt neuerdings, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag stünde,
gelte sogar da die Quadratmeterregelung wie bei der Heizkostenabrechnung,
bei der dies laut Mietvertrag als Besonderheit so geregelt ist.
Gilt da nicht eine mehrjährige stillschweigende Zustimmung erheblich mehr,
als wenig detaillierte Festlegungen im Mietvertrag?
Wie ist die Rechtslage?
Vielen Dank
Zuletzt bearbeitet von adigerl am 07.03.09, 17:46, insgesamt 1-mal bearbeitet
Es wird auf den genauen Wortlaut der mietvertraglichen Regelung zu den Betriebskosten ankommen. Es ist nicht zwingend, jede umlegbare Betriebskostenart einzeln zu benennen, wenn allgemein auf die Betriebskostenverordnung (oder bei älteren Verträgen auf die Zweite Berechnungsverordnung) verwiesen wird.
Wenn kein anderer Umlegungsmaßstab im Mietvetrag vereinbart ist, gilt bei den nicht verbrauchsabhängig (Messung) abrechenbaren Kosten die Wohnfläche. Hieran ändert m.E. auch nichts, dass der Mieter bei vergangenen Abrechnungen nicht so genau hingeschaut hat und einen nicht vertraglich vereinbarten Maßstab hat passieren lassen.
In dem zitierten BGH-Urteil ging es lediglich um eine Betriebskostenart, deren Umlegung der Mieter seit 1990, länger als 10 Jahre, stillschweigend hingenommen hatte und dann plötzlich nicht mehr zahlen wollte. Das Urteil im Volltext gibts unter http://www.bundesgerichtshof.de
Ob man eine solche stillschweigende Vereinbarung auch für den wesentlich kürzeren Zeitraum von 2 Jahren schon unterstellen kann, ist sehr die Frage.
Für die Anwendung eines nicht vereinbarten Umlageschlüssels, der vom gesetzlichen abweicht, gibt es gar nichts her.
Der BGH hat wohl auch inzwischen seine Position noch mal erläutert und klargestellt, dass allein der Zeitablauf als Kriterium nicht genügt: VIII ZR 279/06 _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Inwieweit greift das Konkludentes Verhalten der Parteien?
Es geht in dem Fall nur um den Umlageschlüssel, der teilweise
im Mietvetrag nicht konkretisiert war.
BGH VIII ZR 52/06 vom 2.11.2005
Zitat:
Es ist allgemein anerkannt, dass vertragliche Vereinbarungen stillschweigend durch schlüssiges Verhalten getroffen werden können. Die sgilt auch für die
konkludente Vereinbarung eines Umlegemaßstabs für Betriebskosten
(Staudinger/Weitemeyer, BGB 2003 §556 a Rdnr.8 ) und wird, soweit ersichtlich, in Rechtssprechung und Schrifttum nicht in Frage gestellt. Ob die Parteien stillschweigend
einen Umlegungsmaßstab für bestimmte Betriebskostenvereinbarungen vereinbart haben,
ist aufgrund einer tatrichterlichen Entscheidung anhand der jeweiligen Umstände des Einzelfalles zu entscheiden
Du musst dich da verlesen haben. VIII ZR 52/06 befasst sich ausschließlich mit Schönheitsreparaturen.
Es handelt sich um VIII ZR 52/05. Aber auch dort, geht es um einen Fall, bei dem jahrzehntelang unangezweifelt ein 'falscher' Umlageschlüssel verwendet wurde.
Die Grundsätzliche Möglichkeit, durch komkludentes Handeln sowohl einen Umlageschlüssel, als auch überhaupt die Umlage bestimmter Nebenkosten zu vereinbaren, wurde auch in dem anderen Urteil des BGH ausdrücklich bejaht, wird aber wohl auch hier von niemandem bezweifelt. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Der BGH hat ja erklärt, zumindest für die erste Frage, dass ein auch noch so langer Zeitraum allein nicht reicht. Neben der Tatsache, dass bedingungslos gezahlt wurde, müsse für den Mieter auch erkennbar gewesen sein, dass der Vermieter nicht nur einfach eine falsche Abrechnung erstellt hat, sondern darüber hinaus auch den Willen hatte, den Vertrag in die Richtung zu ändern.
Ich denke mal, der BGH würde, wenn ihm erneut der Fall eines falschen Abrechnungsmodus vorgelegt würde, auch dort diese Einschränkung machen. _________________ Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.
Auf den tabellarisch erstellten NK-Abrechnungen des Vermieters V standen die Prozentzahlen sogar seniorengerecht groß und deutlich.
Die Willensbekundung des V war eindeutig.
Auch im Mietvertrag davor zwischen V und K waren die 50% angegeben, nur in diesem waren sie
aus einer Augenblicksflüchtigkeit bzw, der Annahme der Selbstverständlichkeit von V nicht
detailliert bei einigen Betriebskostenposten aufgeführt.
Wie ist nun die Rechtslage
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