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[KlausInge]

Hallo, die Frage bezieht sich auf den folgenden konkreten Wortlaut im Mietvertrag:

"Schönheitsreparaturen

1.

Da in der Miete hierfür keine Kosten kalkuliert sind, verpflichtet sich der Mieter, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturholztüren und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vorzunehmen oder vornehmen zu lassen.

Fristenplan:

in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre
in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre

Die oben genannten Fristen sind Regelfristen, die sich im Einzelfall verlängern oder verkürzen können, wenn die Notwendigkeit der Durchführung der einzelnen hier genannten Schönheitsreparaturen aufgrund des Zustandes nach Ablauf der jeweiligen Frist noch nicht eingetreten ist oder früher eintritt.

2.

Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, wenn er die Schönheitsreparaturen nicht auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornimmt oder vornehmen lässt, die Kosten anteilig an den Vermieter zu zahlen [...]"

Handelt es sich hierbei um eine "starre Klausel"? Wenn ja, wäre der Mieter nach dem Auszug nicht zur Vornahme besagter Schönheitsreparaturen verpflichtet, oder? Der Vermieter beruft sich hier auf den fett gedruckten Satz und ist überzeugt, dass es sich nicht um eine starre Klausel handelt.

Sollte es keine starre Klausel sein, ist Punkt 2 dann auch wirksam? Der Mieter bewohnte drei Jahre lang die Wohnung. Müsste er dennoch die Schönheitsreparaturen aller fünf Jahre vornehmen?

Vielen Dank schon mal

[Werner]

Zu Punkt 1
Da wird der Vermieter wohl richtig darauf hingewiesen haben.
Zu Punkt 2
Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung ist die Formularbestimmung unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Bundesgerichtshof hat bereits wiederholt entschieden, dass eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum unwirksam ist, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben.Der Mieter wäre hier bestenfalls zur Beseitigung von Dekorationsmängel verpflichtet gewesen.

[Ulrich]

Der Vermieter hat Recht, was die Wirksamkeit der Klausel angeht. Beim vorzeitigen Auszug hat der Mieter die Wahl, Zeitanteile finanziell abzugelten oder vorzeitig selbst zu renovieren, weil das in Eigenleistung ja meist erheblich billiger geht.

[Karsten]

Also. auch ich sehe hier keine starre Frist. Für einen 'normalverständigen' Menschen ergibt sich schon, dass erst dann zu renovieren ist, wenn der Zustand der Wohnung dies erfordert.
Bei der zweiten Klausel könnte man das Streiten anfangen, was denn nun 'anteilig' bedeuten soll, manchmal sind die Gerichte da auch sehr streng, aber für mich sieht auch das wirksam aus.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Werner]

Berichtigung: Eine Abgeltungsklausel wenn sie dann hier so vorliegt sollte vom Wesen her wirksam sein.

[KlausInge]

Vielen Dank für die schnellen Reaktionen

Der Vermieter ist also nicht berechtigt, die Kosten für Arbeiten, die er im Flur vornehmen lässt, auf den Mieter abzuwälzen? Inwiefern ist der Vermieter aber für die ausgeführten Arbeiten dem Mieter gegenüber beweispflichtig?

[Karsten]

Äh, in welchem Zusammenhang steht das jetzt mit den Schönheitsreparaturen, die der Mieter durchzuführen hat? Da brauchen wir doch ein Wort der Erläuterung.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[KlausInge]

Achso...ja.

Angenommen, der Mieter kann auch gesundheitlichen Gründen diese Arbeiten nach seinem Auszug nicht selbst ausführen oder hat es versäumt, diese ausführen zu lassen. Der Vermieter kündigt an, selbst eine Firma zu beauftragen. Muss der Vermieter dem Mieter auf Verlangen Rechnungen etc. zeigen, die belegen, dass die Arbeiten ausgeführt wurden? Wenn ja, kann der Mieter die Zahlung so lange zurückhalten, bis es nachgewiesen wurde?

So....

[Karsten]

Also. Krankheit ist für nichts ein Argument. Das kann ja auch ein Handwerker oder der Opa machen. Dieses Argument entpuppt sich bei genauerem Hinsehen als: Das ist mir zu teuer. Der wahre Grund ist also Geiz, nicht Krankheit.

Nein. Der Vermieter hat, sofern er vorher Alles richtig gemacht hat (Mahnung, Fristsetzung) einen Schadenersatzanspruch. Und da gelten die gleichen Regeln, wie bei einer Beule im Auto. Der Geschädigte kann es sich aussuchen, ob er nur das Geld nimmt und die Beule lässt, wie sie ist, oder ob er wirklich reparieren lässt.
Natürlich kann man sich über die Höhe des geschätzten Schadens streiten.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[KlausInge]

Ok, also zahlen müsste der Mieter erst einmal. Wenn er die Kaution noch nicht zurückerhalten hat, wird dies ja sowieso verrechnet. Da kann der Vermieter ja behaupten, es wären ihm Kosten in Höhe von 1.000 € entstanden, obwohl er in Wahrheit rein gar nichts hat machen lassen. Der Mieter hat in der Hinsicht also keinerlei Recht auf Nachweise? Z. B. die Quittung über eine neue Spüle oder die Rechnung eines Malers?

[Karsten]

Wie schon gesagt: Schadenersatz ist der Ersatz des (Vermögens)schadens. Der ist aber schon gegeben, wenn was kaputt geht (oder hier, wenn eine geschuldete Arbeit nicht erledigt wird) und nicht erst, wenn man es reparieren lässt. Wenn Zweifel an der richtigen Taxierung der Schadenshöhe bestehen und man sich nicht einigen kann, dann wird man diesen Streit vor Gericht austragen müssen.
Dort werden dann beide ihre Sicht der Dinge vortragen. Der Geschädigte ist aber nicht gezwungen, schon vorher den 'Gegner' aus Richter zu akzeptieren und deswegen muss er ihm gegenüber auch nichts 'beweisen'.
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Es heißt Frist, nicht Frits, auch nicht First, sondern Frist, Frist, Frist, Frist, Frsit... Ich lern's nicht mehr.

[Frank Oseloff]

[KlausInge]

danach geht so weiter:

"Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit

länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20%
länger als zwei Jahre zurück 40%
länger als drei Jahre zurück 60%
vier Jahre 80%
fünf Jahre 90%

der Kosten. Die Kostenermittlung erfolgt auf Grundlage eines durch eine Malerfachfirma erstellten Kostenangebotes.

Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Anspruch des Vermieters auf Schadenersatz bleibt durch diese Regelung unberührt. Er kann daher auch bei übermäßigerAbnutzung höheren Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei Beschädigung der Mietsache, auch bei Beschädigungen des Bodenbelages, durch den Mieter."

[Frank Oseloff]

Ja guck an, hat sich mein nachfragen doch gelohnt.

Diese Klausel ist unwirksam. Siehe Urteil des BGH vom 18. Oktober 2006, nachzulesen hier.

 
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Shit happens

[KlausInge]

Das heißt nun im konkreten Falle, dass der Flur nicht renoviert werden müsste...

Angenommen der Vermieter bemängelt, dass in der Küche über der Tür fleckig gestrichen sei, im Badezimmer über dem Fenster und ein Teil des Flurs, so müsste der Mieter lediglich für die Kosten aufkommen, die das Badezimmer und die Küche betreffen.

Wenn das Mietverhältnis demnach am 01.01.2006 begann und zum 31.12.2008 endete, muss gar nichts vorgerichtet werden. Ist das zutreffend? Immer diese Fristen...

edit:

Bzw, wenn die Klausel unwirksam wäre, wie verhält es sich im Zusammenspiel mit der anderen Klausel, die ja wirksam ist? Müsste etwas vorgerichtet werden oder nicht?