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Ich freue mich auf ein harmonisches Miteinander und regen Erfahrungsaustausch. Nach langem stillen Mitlesen habe ich mich nun registriert und hoffe Euch mit meinen Erfahrungen helfen zu können und von Euren zu profitieren. Die erste Gelegenheit wäre jetzt:
In der Teilungserklärung gibt es eine Öffnungsklausel bezüglich der Kostenverteilung von Abfallgebühren. Es steht geschrieben, daß die Eigentümer eine andere Kostenverteilung als die nach Miteigentumsanteilen durch Beschluß festlegen können. Eine Angabe, in welchem Mehrheitsverhältnis dieser Beschluß zustande kommt, fehlt. Heißt das nun, daß dieser Kostenverteilungsschlüssel nur durch die Zustimmung aller zustande kommt? Oder reicht ein Mehrheitsbeschluß?
[In der TE müsste eine Regelung enthalten sein, wie die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft generell zu fassen sind.
Dies gilt dann auch für den Beschluss i.S. Müll.
Anmeldungsdatum: 19.05.2005 Beiträge: 2271 Wohnort: im Ländle
Verfasst am: 21.02.07, 13:48 Titel:
Im Zweifelsfall, es geht ja um Geld, alle. Nach einer Änderung müssen ja einige mehr und andere weniger bezahlen. Diese Öffnungklausel ist mM nach für eine Änderung der Kosten beim Entsorger vorgesehen.
In der Teilungserklärung gibt es eine Öffnungsklausel bezüglich der Kostenverteilung von Abfallgebühren. Es steht geschrieben, daß die Eigentümer eine andere Kostenverteilung als die nach Miteigentumsanteilen durch Beschluß festlegen können.
Meines Erachtens genügt hier die einfache Mehrheit und ist natürlich nur für diesen einen Punkt vorgesehen.
Ich begründe das folgendermaßen:
Hier hat man sich ja Gedanken gemacht, ob man sich an den Kostenverteilungsschlüssel für die Abfallgebühren quasi ewig binden will. Man ist zu dem Entschluss gekommen, dass man auch früher aussteigen und ändern kann. Ich setze hier voraus, dass man auch über die Mehrheitsfrage nachgedacht hat.Um die Anforderung eines Allstimmigen Beschlusses kann es sich nicht handeln, denn dann braucht man keine Öffnungsklausel. Da man keine qualifizierte Mehrheit vorgesehen hat, war man mit der einfachen einverstanden. Somit ist dies in meinen Augen eine rechtmäßige Offnungsklausel. Vorausgesetzt die zitierte Formulierung entspricht der, in einer Teilungserklärung und zu der erforderlichen Stimmenmehrheit wird nichts anderes gesagt.
@lernender: Interessanter Denkansatz! In dieser TE selbst wird an keiner Stelle erwähnt, wann bzw. mit welcher Mehrheit ein Beschluß zustande kommt. Es wird eine Beschlußfassung in einer Eigentümerversammlung vorgeschrieben und daß das Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen erfolgt. Lassen diese Formuliereung aber nicht auch genug Interpretationen zu
Lassen diese Formuliereung aber nicht auch genug Interpretationen zu
Eigentlich nicht: Ein Beschluss kommt hier immer mit der einfachen Mehrheit der anwesenden Miteigentumsanteile zustande. Es sei denn, es wäre in der Teilungserklärung ein bestimmtes Quorum gefordert.
Lassen diese Formuliereung aber nicht auch genug Interpretationen zu
Eigentlich nicht: Ein Beschluss kommt hier immer mit der einfachen Mehrheit der anwesenden Miteigentumsanteile zustande. Es sei denn, es wäre in der Teilungserklärung ein bestimmtes Quorum gefordert.
Soweit zweifellos richtig. Das Problem wird nicht sein, wie die vorhandene Öffnungsklausel anzuwenden ist. Vielmehr wird man sich fragen müssen, ob eine derart generelle Öffnungsklausel überhaupt gültig ist. In Fachkreisen geht man üblicherweise davon aus, dass für die Anwendung einer Öffnungsklausel ein sachlicher Grund vorliegen muss. Auch eine qualifizierte Mehrheit wird üblicherweise als Anforderung genannt.
Rechtsprechung habe ich dazu im Moment allerdings nicht verfügbar.
Anmeldungsdatum: 11.05.2005 Beiträge: 800 Wohnort: OLG Hamm ist zuständig
Verfasst am: 23.02.07, 19:09 Titel:
RM hat folgendes geschrieben::
Vielmehr wird man sich fragen müssen, ob eine derart generelle Öffnungsklausel überhaupt gültig ist. In Fachkreisen geht man üblicherweise davon aus, dass für die Anwendung einer Öffnungsklausel ein sachlicher Grund vorliegen muss.
Welche Gründe sollen das sein? Die Öffnungsklausel wurde schließlich im Rahmen der Tarifautonomie vereinbart. Was das Quorum anbelangt, bin ich auch der Meinung, daß, mangels weiterer Einschränkung, die einfache Mehrheit ausreichend ist.
Das eigentliche Problem sehe ich eher darin, wie der Verwalter hier anders als nach Miteigentumsanteilen ordnungsgemäß abrechnen soll, falls nicht jeder Eigentümer eine eigene Mülltonne besitzt.
Vielmehr wird man sich fragen müssen, ob eine derart generelle Öffnungsklausel überhaupt gültig ist. In Fachkreisen geht man üblicherweise davon aus, dass für die Anwendung einer Öffnungsklausel ein sachlicher Grund vorliegen muss.
Welche Gründe sollen das sein? Die Öffnungsklausel wurde schließlich im Rahmen der Tarifautonomie vereinbart.
Was auch immer als ausreichender Grund anzusehen wäre...
DNotI-Report 18/2004 vom September 2004
"Vielmehr ist eine Abänderung der Gemeinschaftsordnung durch Mehrheitsbeschluss aufgrund Öffnungsklausel nur statthaft, wenn ein sachlicher Grund zur Änderung vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem früheren Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden (OLG Hamm FGPrax 2000, 100 = NJW-RR 2000, 1181 = ZfIR 2000, 638 = ZWE 2000, 424; zustimmend Bärmann/Pick/Merle, WEG § 23 Rn. 11; Palandt/Bassenge, BGB, § 10 WEG Rn. 18; Wenzel, ZWE 2004, 130, 135 = ZNotP 2004, 170, 172). Ist das nicht der Fall, ist der Beschluss anfechtbar, sofern er nicht aus anderen Gründen - etwa wegen eines Eingriffs in unentziehbare Mitgliedschaftsrechte - nichtig ist (Wenzel, ZWE 2004, 130, 135 = ZNotP 2004, 170)."
Vielmehr wird man sich fragen müssen, ob eine derart generelle Öffnungsklausel überhaupt gültig ist. In Fachkreisen geht man üblicherweise davon aus, dass für die Anwendung einer Öffnungsklausel ein sachlicher Grund vorliegen muss.
Könnte ein sachlicher Grund nicht darin liegen, nach Personen (Verursachern) zu verteilen?
Hier schließt sich für mich die Frage an, ob es Grundsatz ist, wenn nichts anderes vereinbart/beschlossen wurde, Abfallgebühren generell nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Ich gehe mal davon aus, dass es kein Ermessen für den Abrechnungsmodus der Verteilung (nach Miteigentumsanteilen oder Personen) für die Verwaltung gibt. Also, eine z. B. neu gewählte Verwaltung kann nicht hergehen, und nach Personen zu verteilen. Hierfür bedürfte es doch sicherlich eine Rechtsgültige Vereinbarung. Sollte diese Frage besser in einem separaten Thread abgehandelt werden, bitte ich um Nachricht.
Anmeldungsdatum: 11.05.2005 Beiträge: 800 Wohnort: OLG Hamm ist zuständig
Verfasst am: 25.02.07, 20:21 Titel:
RM hat folgendes geschrieben::
Es scheint also herrschende Meinung zu sein, dass durch eine Öffnungsklausel nicht uneingeschränkte Beschlusskompetenz hergestellt werden kann.
Das ist richtig. Zu Unterscheiden ist aber die Einführung einer Öffnungsklausel durch Vereinbarung. Hier erfolgte die Vereinbarung bereits in der Teilungserklärung.
Lernender hat folgendes geschrieben::
Könnte ein sachlicher Grund nicht darin liegen, nach Personen (Verursachern) zu verteilen?
Eher nicht. Denn die Anzahl der Personen sagt ja absolut nichts über den Verbrauch oder die Verursachung aus.
Lernender hat folgendes geschrieben::
Hier schließt sich für mich die Frage an, ob es Grundsatz ist, wenn nichts anderes vereinbart/beschlossen wurde, Abfallgebühren generell nach Miteigentumsanteilen abzurechnen. Ich gehe mal davon aus, dass es kein Ermessen für den Abrechnungsmodus der Verteilung (nach Miteigentumsanteilen oder Personen) für die Verwaltung gibt. Also, eine z. B. neu gewählte Verwaltung kann nicht hergehen, und nach Personen zu verteilen.
Ein Verwalter hat grundsätzlich kein Ermessen bei der Festlegung des Verteilungsschlüssels (abgesehen davon, daß es für den Verwalter höchst problematisch sein kann, nach Personen abzurechen). Er hat immer nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Verteilungsschlüssel abzurechnen.
Es scheint also herrschende Meinung zu sein, dass durch eine Öffnungsklausel nicht uneingeschränkte Beschlusskompetenz hergestellt werden kann.
Das ist richtig. Zu Unterscheiden ist aber die Einführung einer Öffnungsklausel durch Vereinbarung. Hier erfolgte die Vereinbarung bereits in der Teilungserklärung.
Freut mich, dass ich doch noch Zustimmung finde... Es ist allerdings völlig unerheblich, ob eine Öffnungsklausel bereits seit der ersten Erstellung der Teilungserklärung vereinbart ist oder ob die Teilungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt durch die Vereinbarung einer Öffnungsklausel geändert wurde. Die Anforderungen an die Öffnungsklausel bleiben die gleichen.
Edelmieter hat folgendes geschrieben::
Lernender hat folgendes geschrieben::
Könnte ein sachlicher Grund nicht darin liegen, nach Personen (Verursachern) zu verteilen?
Eher nicht. Denn die Anzahl der Personen sagt ja absolut nichts über den Verbrauch oder die Verursachung aus.
Dem stimme ich zu. Ein sachlicher Grund könnte aber sein, dass der vereinbarte oder der gesetzliche Verteilungsschlüssel zu unbilligen Ergebnissen führt.
vielen Dank für die vielen Denkansätze. Ich muß aber gestehen, ich bin verwirrter als zuvor Auf der einen Seite kann man demnach argumentieren, daß die EG keine Beschlußkompetenz für eine Änderung hat. Aber, wer gibt letztlich Sicherheit? Es läuft doch dann darauf hinaus, dies gerichtlich klären zu lassen
Anmeldungsdatum: 11.05.2005 Beiträge: 800 Wohnort: OLG Hamm ist zuständig
Verfasst am: 26.02.07, 23:46 Titel:
frausuchtruhe hat folgendes geschrieben::
... Auf der einen Seite kann man demnach argumentieren, daß die EG keine Beschlußkompetenz für eine Änderung hat.
Dies gilt für den Fall, daß die Teilungserklärung keine Öffnungsklausel zur Änderung der Kostenverteilung der Abfallgebühren beinhaltet. Du schriebst, die Teilungserklärung enthält eine Öffnungsklausel - und zwar per Beschluß, ohne ein bestimmtes Quorum vorzugeben, also ohne diesbezügliche Einschränkung. Der Verteilungsschlüssel kann also grundsätzlich geändert werden.
Der neue Verteilungsschlüssel muß allerdings ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, darf also nicht "grob unbillig" sein (dies entscheidet der Richter im Einzelfall). Bei einer Änderung, beispielsweise anstelle von Miteigentumsanteilen nach Wohneinheiten, würde ich persönlich dies als gegeben betrachten, bei Abrechnung nach Personenzahl hätte ich meine Zweifel.
nein, nicht nach dem was ich hier gelesen habe (siehe Ausführung RM). In der von mir beschriebenen TE ist –mMn- eine sehr schwammige Formulierung gewählt worden, weder unter Angabe eines Quorums noch die Angabe, wann ein Beschluß zustande kommen soll. Es wurde nur „die Eigentümer beschließen“ formuliert. Was ist, wenn man sich darauf beruft, daß mit dieser Formulierung alle Eigentümer ihr Einverständnis geben müssen? Wäre, für mich, denkbar. Wie ist Dein letzter Satz zu verstehen? Es ist nicht grob unbillig nach Wohneinheiten abzurechnen, nach Personenzahl aber schon? Oder umgekehrt?
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